Im Folgenden geben wir dir eine kurze Übersicht über die unterschiedlichen Dokumententypen, die beim Immobilienverkauf für den Verkäufer oder den Käufer eine Rolle spielen. Woher du im Bedarfsfall die einzelnen Dokumente bekommst, kannst du in unserem Dokumentenfinder herausfinden.

  • Grundriss: Ein Grundriss einer Immobilie ist eine schematische Darstellung der Raumaufteilung, die die Lage und Größe der Räume sowie ihre Funktionen zeigt. Es visualisiert die architektonische Struktur und hilft bei der Planung von Design, Nutzung und Renovierung von Gebäuden.
  • Ansichten, Schnitte und Zeichnungen: Diese zeigen die Raumhöhe und Stärke von Etagenböden bzw. Decken und die Steigung von Treppen und dienen zur Bestimmung der anrechenbaren Wohnraum-Grundfläche (wichtig bei der Bewertung und für die Vermietung). Sie sind Grundlage zur Berechnung des „umbauten Raums“. Diese Unterlagen werden oft von Banken verlangt, um den Verkehrswert zu bestimmen (bei Wertermittlung im Sachwertverfahren). Sie geben Aufschluss über die Ansicht der Außenfassaden (Fenster, Dachgauben etc.) und zeigen bei Gebäuden, die an einem Hang gebaut sind, den vertikalen Standort der Etagen in Bezug zum umgebenden Gelände.
  • Wohnflächenberechnung: Wenn das Gebäude renoviert wurde oder sich der Nutzungszweck geändert hat, benötigen die involvierten Parteien präzise und aktuelle Informationen über die Größe und die Abmessungen des Objekts.
  • Baugenehmigungen und Baubeschreibungen: Baugenehmigungen beschreiben die Erlaubnis für die Errichtung, Beseitigung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage. Eine Baubeschreibung ist ein Dokument, das detaillierte Informationen über die geplante Bauausführung eines Gebäudes enthält. Es umfasst Materialien, Ausstattung, technische Standards und Bauweisen und dient als Grundlage für die Vertragsvereinbarungen zwischen Bauherren und Auftragnehmern.
  • Statikunterlagen: Statik und Nachweise für Standsicherheit sind bei Umbauten oder die praktische Nutzung durch den neuen Eigentümer wichtig.
  • Energieausweis: Falls der Energieausweis älter als zehn Jahre ist, muss er erneuert werden. Er gibt Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes (Energieeffizienzklasse). Der Energieausweis muss bei Besichtigungen für Vermietung und Verkauf vorliegen. In einem Exposé kann auch noch der Hinweis angegeben werden, dass der Energieausweis beantragt wurde. Ein Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt.

Der Grundriss, Ansichten, Schnitte, Zeichnungen, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigungen und -beschreibungen und der Energieausweis sind in der Regel Bestandteile der Bauakte (manchmal auch als Hausakte bezeichnet).

  • Baulastenauskunft: Baulasten sind gesetzliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern, die bestimmte Handlungen, Duldungen oder Unterlassungen bezüglich ihrer Grundstücke regeln und nicht bereits durch bestehende Gesetze vorgegeben sind. Sie ermöglichen die Bau- oder Nutzungserweiterung anderer Grundstücke und gelten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde oder zugunsten Dritter. Sie bleiben auch nach dem Verkauf des Grundstücks bestehen und wirken gegenüber neuen Eigentümern. Beispiele sind Wegerechte für Nachbarn oder die Pflicht, einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einzuhalten, was den Wert beeinflussen kann, wenn ein Nachbar das Wegerecht regelmäßig nutzt.
  • Flur-/Liegenschafts-/Katasterkarte: Dies ist ein amtliches Dokument, welches zeigt, wo sich Grundstücksgrenzen befinden. Es gibt Auskunft über Lage und Umfeld einer Immobilie und veranschaulicht die Bebauung des Grundstücks. Sie wird auch von Banken genutzt, um den Wert der Immobilie einzuschätzen.
  • Grundbuchauszug: Im Grundbuch sind alle Grundstücke und die damit verbundenen Eigentumsverhältnisse, Rechte und Lasten eingetragen. Es wird beim Grundbuchamt des Amtsgerichts geführt und genießt öffentlichen Glauben. Es ist damit für Eigentumsnachweise wichtig, weil es Informationen zu den Eigentümern oder ggf. Erbbauberechtigten des Grundstücks sowie Miteigentumsanteilen enthält. Es gibt Auskunft über Daten von Eigentümerwechseln.
  • Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Eine Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, welches die Aufteilung eines Gebäudes in separate Eigentumseinheiten regelt. Es definiert die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer und enthält Angaben zu Gemeinschaftsflächen, Nutzungsregeln und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums.
  • Grundsteuerbescheid: Ein Grundsteuer(jahres)bescheid ist ein offizieller Bescheid, den Grundstückseigentümer in Deutschland von ihrer örtlichen Gemeindeverwaltung erhalten. In diesem Bescheid wird die jährlich zu zahlende Grundsteuer festgesetzt. Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf den Wert von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird und eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen darstellt. Der Grundsteuerjahresbescheid enthält Informationen über die Höhe der festgesetzten Grundsteuer, die Basis für die Berechnung und die Fälligkeitsdaten für die Zahlungen.
  • Erhaltungsrücklage: Eine Erhaltungsrücklage ist ein bestimmter Geldbetrag, den Eigentümer von Wohnungen oder Wohnhäusern regelmäßig ansparen, um zukünftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten zu decken. Diese Rücklage dient dazu, sicherzustellen, dass ausreichend finanzielle Mittel für die Instandhaltung und den Erhalt der Immobilie vorhanden sind, ohne dass die Eigentümer unerwartet hohe Kosten tragen müssen.
  • Protokolle und Einladung zur Eigentümerversammlung: Eine Eigentümerversammlung ist ein Treffen aller Eigentümer einer Wohnanlage oder eines Mehrfamilienhauses, um gemeinschaftliche Belange zu besprechen und Entscheidungen zu treffen. Dies umfasst Themen wie Instandhaltung, Renovierungen, Verwaltungsaufgaben und finanzielle Angelegenheiten. Die Versammlung wählt einen Verwalter oder bestätigt dessen Amtsführung, genehmigt Jahresabrechnungen und Haushaltspläne und diskutiert individuelle Anliegen. Die Teilnahme ist für alle Eigentümer obligatorisch, es sei denn, es wurde eine Stimmübertragung beantragt.
  • Wirtschaftsplan: Ein Wirtschaftsplan ist eine jährliche Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft für die Bewirtschaftung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Er beinhaltet Budgets für laufende Kosten wie Reinigung, Versicherungen, Verwaltungshonorare sowie Rücklagen für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen. Der Wirtschaftsplan wird von der Eigentümerversammlung genehmigt und bildet die Grundlage für die Festsetzung der monatlichen Vorauszahlungen der Eigentümer für die laufenden Kosten. Er dient auch als Orientierung für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und hilft, finanzielle Transparenz und Stabilität innerhalb der Eigentümergemeinschaft sicherzustellen.