Im Folgenden zeigen wir dir am Beispiel von Stuttgart, wie du aus den Vergleichswerten, die du von deinem Gutachterausschuss für Immobilienwerte erhalten hast, den Verkaufspreis für deine Immobilie ermittelst. Aus Gründen des Informations- und Datenschutzes haben wir einige Stellen, insbesondere die genauen Quadratmeterpreise, teilweise geschwärzt oder zur Vereinfachung der Berechnung abgeändert.
Sieh dir die folgende Abbildung an. Im oberen Bereich findest du einige Eckdaten zu unserem Objekt, für das wir den Verkaufspreis ermitteln wollen. Die Tabelle im unteren Bereich enthält 30 Vergleichswerte – jede Zeile führt eine tatsächlich verkaufte Immobilie auf. Unter der Tabelle sind noch der Durchschnitts- und der Medianwert der Verkaufspreise angegeben.
Den tatsächlich bezahlten Quadratmeterpreis pro Objekt findest du in der Spalte “€/m2 bezahlt”. Hier wird jeweils noch ein spezifischer Umrechnungsfaktor herangezogen, was in dem Wert in der Spalte rechts daneben resultiert (“Kaufpreis in €/m2 um- (Umr.)”). Diese Umrechnungsfaktoren werden verwendet, um die Vergleichspreise von Referenzobjekten an die zu bewertende Immobilie und die aktuelle Marktlage anzupassen. Sie berücksichtigen die Unterschiede hinsichtlich bestimmter Merkmale, die den Wert beeinflussen, z. B. Lage, Größe oder Ausstattung.
Beachte, dass nicht jeder Gutachterausschuss diesen Umrechnungsfaktor angibt. Orientiere dich in diesem Fall an der Immobilienpreisentwicklung im Gebiet deiner Immobilie in den letzten Jahren. Liefert der Gutachterausschuss die umgerechneten Werte jedoch mit, kannst du beispielsweise vom Mittelwert dieser Faktoren ausgehen bzw. vom Minimum oder Maximum. Hier hast du einen Ermessensspielraum, der von den individuellen Merkmalen deiner Immobilie abhängt. Multiplizierst du diesen angepassten Wert nun mit der Wohnfläche, die sich ein paar Spalten weiter links befindet, erhältst du den Preis, der in der Spalte ganz rechts (“1.000 €”) angegeben ist.
Lass uns nun betrachten, wie wir aus diesen Vergleichswerten den Verkaufspreis für unsere Immobilie ermitteln. Sieh dir dazu die folgende Abbildung an. Wie bereits oben erwähnt, haben wir hier aus Gründen der Einfachheit fiktive Werte für das Beispiel herangezogen.
Basierend auf den 30 Vergleichswerten berechnen wir einen fiktiven Mittelwert von 378.000 Euro. Im letzten Schritt berechnen wir den Verkaufspreis unter Hinzunahme eines Aufschlags für die Veröffentlichung, was uns einen Verhandlungsspielraum gibt. Im Beispiel haben wir uns für ein, drei und fünf Prozent entschieden. Diesen Wert kannst du frei bestimmen. Beachte jedoch, dass ein unrealistisch hoher Aufschlag die Chancen auf einen schnellen und reibungslosen Verkauf erheblich senken kann.
