Ermittle den richtigen Preis für deine Immobilie: Ein Leitfaden zur Wertermittlung

Die Festlegung des richtigen Preises für deine Immobilie ist ein entscheidender Schritt im Verkaufsprozess. Wenn du den Preis zu hoch ansetzt, läufst du Gefahr, potenzielle Käufer zu vergraulen; wenn du den Preis hingegen zu niedrig ansetzt, erhältst du möglicherweise nicht den Wert, den deine Immobilie verdient. In diesem Kapitel befassen wir uns mit den Strategien und Überlegungen, die dir dabei helfen, den optimalen Verkehrswert für deine Immobilie zu ermitteln, und wir empfehlen dir, dich nicht nur auf eine einzige Quelle zu verlassen, sondern mehrere Quellen zu nutzen.

Schlüsselbegriffe:

• Vergleichswertverfahren: Betrachte das Vergleichswertverfahren als deine Geheimwaffe. Sie ist eine gute Einschätzung des Werts deiner Immobilie auf der Grundlage der jüngsten Verkäufe ähnlicher Immobilien in deiner Nachbarschaft.
• Preisstrategien: Bei der Preisgestaltung geht es nicht nur darum, eine Zahl aus dem Hut zu zaubern. Es handelt sich um eine strategische Entscheidung, die das Ergebnis deines Verkaufs erheblich beeinflussen wird.
• Ausstattungsstandard & Zustand: Der Ausstattungsstandard gibt die Qualität der Einrichtung wieder, wohingegen der Zustand sich auf die physische Verfassung bezieht. Diese Faktoren beeinflussen den Preis erheblich. Je höher der Ausstattungsstandard und je besser der Zustand einer Immobilie, desto höher der Verkaufspreis, wobei sich Mängel mindernd auf den Preis auswirken.

Praktische Schritte:

Vergleichswertverfahren:

Es gibt mehrere Möglichkeiten, Vergleichswerte zu erhalten, doch die meisten Werte in datengesteuerten Softwaretools basieren auf den Angebotspreisen und nicht auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen. Um es den privaten Käufern noch schwerer zu machen, sind Tools wie LORA, GSD und VDP für private Nutzer gar nicht verfügbar. Um nicht in Fallen zu tappen und mit Vertrauen zu verkaufen, empfehlen wir folgende Maßnahmen:

• Die wertvollste Option ist die Auskunft der Kaufpreissammlung deines örtlichen Gutachterausschusses, in der die tatsächlichen Transaktionen und deren Werte ähnlicher Objekte in deiner Region aufgelistet sind. In unserem Preisermittlungstool zeigen wir dir, wie du sie beantragst. Hier wirst du in manchen Fällen im Antragsformular nach dem Ausstattungsstandard und dem Zustand deiner Immobilie gefragt.
• Recherchiere im Internet ähnliche Immobilien, die in deiner Nachbarschaft oder in ähnlichen Gebieten verkauft werden sollen. Suche nach Immobilien mit ähnlichen Quadratmetern, Schlafzimmern und anderen Merkmalen. Dies sind deine „Vergleichsobjekte“.
• Du kannst mitunter auch mit einem örtlichen Immobilienmakler zusammenarbeiten, um eine grobe Schätzung zu erhalten. Oftmals ist dies sogar kostenlos und es entsteht keine Verpflichtung, über den Makler zu verkaufen und die typische Provision von 3,57 % zu bezahlen.
• Um den Ausstattungsstandard und den Zustand deiner Immobilie zu bestimmen, kann dir dieser Artikel helfen.

Preisgestaltung:

Ziehe verschiedene Preisstrategien in Betracht, z. B. einen Preis knapp unter dem Marktwert, um mehrere Käufer anzuziehen, oder einen etwas höheren Preis und die Bereitschaft zur Verhandlung. Diese Strategien können ein Gefühl der Dringlichkeit und des Wettbewerbs unter den Käufern erzeugen. Die Festlegung des richtigen Anfangspreises für deine Immobilie ist entscheidend für die Gewinnung von Käufern und die Maximierung ihres Wertes. Beginne mit einem wettbewerbsfähigen Preis, um sofortiges Interesse zu wecken, vor allem in den ersten Tagen nach Veröffentlichung der Anzeige.

• Vermeide die Versuchung, den Preis ständig zu senken, wenn die Nachfrage begrenzt ist. Halte stattdessen während des gesamten Angebotszeitraums einen etwas niedrigeren, aber immer noch wettbewerbsfähigen Preis, um das Interesse der Käufer aufrechtzuerhalten.
• Wenn mehrere Käufer Interesse am angegebenen Preis zeigen, verhandele vorsichtig. Bevorzuge Käufer mit bereits genehmigten Hypotheken, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen.
• Letztlich sollte deine Preisstrategie mit deinen Verkaufszielen und deinem Zeitplan übereinstimmen. Denke daran, dass Qualität vor Quantität geht – einen engagierten Käufer zu gewinnen ist wertvoller als zahlreiche unsichere Angebote zu erhalten.

Im wahren Leben:

Stell dir die Preisgestaltung so vor, wie du den Preis für ein Auto festlegst, das du verkaufst. Wenn du ein gut gewartetes, jüngeres Auto mit geringem Kilometerstand verkaufst, würdest du nicht denselben Preis verlangen wie für ein Auto, das älter ist und bereits viele Gebrauchsspuren aufweist. Um den fairen Preis für dein Auto zu ermitteln, solltest du den Markt beobachten, den Zustand und die Ausstattung des Fahrzeugs berücksichtigen und es vielleicht sogar schätzen lassen.

Bei deiner Immobilie ist das nicht anders. Der richtige Preis ist ein Gleichgewicht zwischen dem Preis ähnlicher Immobilien (Vergleichswertverfahren) und dem Wert, den ein unabhängiger Gutachter für deine Immobilie ermittelt hat. Dieses Gleichgewicht gewährleistet, dass du auf dem Markt wettbewerbsfähig bist und dennoch den bestmöglichen Wert erzielst.

Hilfestellungen:

• Professioneller Gutachter: Wenn du eine unvoreingenommene Schätzung wünschst, solltest du einen Gutachter beauftragen. Er wird dir eine fachkundige Einschätzung des Wertes deiner Immobilie geben, was in der Regel um die 2.000 Euro kosten wird. Lies hierzu auch diesen Blogpost.
• Online-Tools: Verschiedene Online-Tools und Immobilien-Websites bieten schnelle Preisschätzungen an, wobei die Spannen drastisch variieren.  Diese können zwar hilfreich sein, aber sie sind nicht so genau wie das Vergleichswertverfahren, das anhand der aktuellen Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse durchgeführt wird (Beispielrechnung siehe hier).
• Lokaler Immobilienmakler: Ein Makler kann dir mit dem Vergleichswertverfahren helfen, dabei die spezifischen Merkmale und Bedingungen deiner Immobilie berücksichtigen und dir dabei helfen, eine Preisstrategie zu entwickeln. Beachte, dass manche Makler zu optimistischen Schätzungen neigen, um dich als Kunden zu gewinnen. Dies kann zu einer Diskrepanz zwischen den realistischen potenziellen Marktwerten und den von diesen Maklern vorgelegten Schätzungen führen. Wenn ein Makler hingegen eine pessimistische Schätzung abgibt, um einen schnellen Verkauf zu erreichen und seine Provision schneller zu verdienen, kann dies dazu führen, dass die Immobilie unterbewertet ist und möglicherweise unter ihrem Marktwert verkauft wird.

Die Festlegung des richtigen Preises ist sowohl eine Kunst als auch eine Wissenschaft. Es geht darum, den richtigen Punkt zu finden, der Käufer anlockt und gleichzeitig sicherstellt, dass du für den Wert deiner Immobilie angemessen entschädigt wirst. Mit Hilfe der vergleichenden Marktanalyse und professioneller Schätzungen (wenn du bereit bist, höhere Preise zu zahlen) bist du auf dem besten Weg, eine fundierte und strategische Preisentscheidung zu treffen.