Wie du bereits in unserer Anleitung Ermittle den richtigen Preis für deine Immobilie gelernt hast, beschreibt der Ausstattungsstandard, wie hochwertig die Einrichtung deiner Immobilie ist, während der Zustand ihren aktuellen physischen Zustand beschreibt. Beide Faktoren haben großen Einfluss auf den Preis. Eine bessere Ausstattung und ein guter Zustand können den Preis steigern, während Mängel ihn mindern können. Um den Wert zu bestimmen, hilft es, den Ausstattungsstandard und den Zustand zu bewerten, möglicherweise auch durch Experten oder spezielle Tools.
Beantragst du beispielsweise eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung bei deinem Gutachterausschuss für Immobilienwerte, wirst du im Antragsformular vielleicht aufgefordert, den Ausstattungsstandard und den Zustand deiner Immobilie anzugeben. Die folgende Übersicht hilft dir dabei, die beiden Faktoren zu bestimmen.
Übersicht Ausstattungsstandard und Zustand:
Beim Ausstattungsstandard wird in der Regel zwischen sehr einfach, einfach, durchschnittlich, gehoben (oder hochwertig) und stark gehoben (oder stark hochwertig) unterschieden. Manchmal wird auch nur eine gröbere Unterteilung in einfach, mittel und gehoben vorgenommen.
Beim Zustand wird auf einschlägigen Immobilienportalen zwischen Erstbezug, Erstbezug nach Sanierung, neuwertig, saniert, modernisiert, vollständig renoviert, gepflegt, renovierungsbedürftig oder abbruchreif unterschieden. Eine andere gängige Unterteilung ist sanierungsbedürftig, abgenutzt, durchschnittlich, gut oder sehr gut. Während die erste Einteilung sich eher auf den Gesamtzustand der Immobilie bezieht, gibt die zweite den Zustand einzelner Elemente, z. B. der Fenster oder der Bodenbeläge, wieder.
Schau dir die folgenden Beispiele an, um ein Gefühl für den Ausstattungsstandard und den Zustand deiner Immobilie zu bekommen (Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Stuttgart).
Raumaufteilung, Grundriss:
- sehr einfach: schlauchartiger Flur, kleine dunkle Räume, gefangene Zimmer, niedrige Decken
- einfach: schmaler Flur, teilweise kleine Räume mit niedriger Decke bzw. Dachschräge
- durchschnittlich: normaler Flur, überwiegend gut nutzbare Räume, normale Helligkeit/Deckenhöhe
- gut: großzügiger Flur, überwiegend helle und flexibel nutzbare Räume, hohe Decken
- sehr gut: repräsentativer Eingangsbereich, sehr großzügige und offene Raumgestaltung
Ausstattung der Wohnräume:
- sehr einfach: Linoleum, preiswerter PVC-Belag, einfacher Textilbelag
- einfach: preiswerte Fliesen, PVC-Belag in besserer Art und Ausführung, Textilbelag
- durchschnittlich: Fliesen, Laminat, Fertigparkett, Linoleum
- hochwertig: Parkett, großformatige Fliesen/Mosaik
- sehr hochwertig: Naturstein, hochpreisiger Holzboden, gegossene Boden, fugenloser Wandbelag
Zustand der Wohnräume:
- sanierungsbedürftig: muss erneuert werden, Belag/Tapete löst sich ab, lässt sich nicht mehr überstreichen
- abgenutzt: deutliche Gebrauchsspuren aber weiter nutzbar
- durchschnittlich: leichte Gebrauchsspuren, einmaliges Streichen reicht aus, wenige Bohrlöcher
- gut: kaum optische Beeinträchtigungen, neutrale Farbgestaltung
- sehr gut: bei Erstbezug bzw. neu oder neuwertig nach fachmännischer Renovierung/Sanierung
Art der Innentüren:
- sehr einfach: veraltet, sichtbare Stahlzarge
- einfach: Leichtbauweise mit geringem Schallschutz
- durchschnittlich: teilweise Glaseinsatz, Holzzarge, gestrichene Füllungstüren
- hochwertig: hochwertiges Furnier, hochpreisige Drückergarnitur
- sehr hochwertig: wandbündige Zarge, Massivholz, Ganzglas, Sonderanfertigung
Zustand der Innentüren:
- sanierungsbedürftig: abgewohnt, mit Funktionseinschränkung
- abgenutzt: deutliche Gebrauchsspuren aber funktionsfähig, uneinheitliches Erscheinungsbild
- durchschnittlich: leichte Gebrauchsspuren, einheitliches Erscheinungsbild
- gut: kaum optische Beeinträchtigungen, neutrale Farbgestaltung
- sehr gut: bei Erstbezug bzw. neu oder neuwertig
Bodenbelag in der Küche:
- sehr einfach: preiswerter PVC-Belag
- einfach: preiswerte Fliesen, PVC-Belag in besserer Art und Ausführung
- durchschnittlich: Standardfliesen
- hochwertig: großformatige Fliesen
- sehr hochwertig: Naturstein, gegossener/fugenloser Boden, hochpreisiger Holzboden
Zustand des Bodenbelags in der Küche:
- sanierungsbedürftig: erhebliche Funktionseinschränkung, muss erneuert werden
- abgenutzt: funktionsfähig aber mit deutlichen Gebrauchsspuren
- durchschnittlich: leichte Gebrauchsspuren
- gut: keine sichtbaren Mängel
- sehr gut: bei Erstbezug bzw. neu oder neuwertig nach fachmännischer Komplettsanierung
Art des Badezimmers:
- sehr einfach: Küchenbad oder Kellerbad, veraltete Rohrleitungen auf Putz
- einfach: nicht zeitgemäße Keramik, Spülkasten auf Putz
- durchschnittlich: zeitgemäße Keramik ab Baujahr 1990, Spülkasten unter Putz
- hochwertig: moderne Keramik, Wanne und Dusche, Ganzglas-Duschkabine, Handtuchheizkörper
- sehr hochwertig: Naturstein, hochpreisige Keramik, Whirlpool, Bidet, Wellnessdusche
Wand- und Bodenbeläge im Badezimmer:
- sehr einfach: Ölfarbanstrich, preiswerter PVC-Belag
- einfach: preiswerte Fliesen, PVC-Belag in besserer Art und Ausführung
- durchschnittlich: Standardfliesen
- hochwertig: großformatige Fliesen/Mosaik
- sehr hochwertig: Naturstein, hochpreisiger Holzboden, gegossener Boden, fugenloser Wandbelag
Zustand des Badezimmers:
- sanierungsbedürftig: erhebliche Funktionseinschränkungen, Feuchtflecken, muss erneuert werden
- abgenutzt: funktionsfähig aber mit deutlichen Gebrauchsspuren, beschädigte Fliesen, Bohrlöcher
- durchschnittlich: leichte Gebrauchsspuren, wenige Kratzer an Fliesen oder Keramik, wenige Bohrlöcher
- gut: keine sichtbaren Mängel, modernes Erscheinungsbild
- sehr gut: bei Erstbezug bzw. neu oder neuwertig nach fachmännischer Komplettsanierung
Elektroinstallationen:
- sehr einfach: Leitungen auf Putz verlegt, veraltete Dosen und Lichttaster
- einfach: wenige Dosen pro Raum, veraltete Lichttaster/Dosen, kein FI-Schutzschalter
- durchschnittlich: Leitungen unter Putz, mehrere Standarddosen/Lichttaster pro Raum, FI-Schutzschalter
- hochwertig: hochwertige Verkabelung/Dosen/Lichttaster, mehrere LAN- und TV-Anschlüsse
- sehr hochwertig: hochwertige Leerrohrverkabelung mit besonderer Steuerung, eingebaute Leuchtkörper, sehr hochwertige Dosen und Lichttaster, Alarmanlage, Sprechanlage mit Video, Bussystem
Art der Fenster:
- sehr einfach: veraltete Holzfenster mit Einfachverglasung
- einfach: ältere Holzfenster, Doppelfenster, Roll- oder Klappladen
- durchschnittlich: Holz- oder Kunststofffenster mit Zweifachverglasung ab 1995
- hochwertig: Holz-/Kunststoff kombiniert, Dreifachisolierverglasung, elektr. Roll- oder Klappläden
- sehr hochwertig: hochpreisige Holz-/Aluminiumfenster, Spezialverglasung, Einbruchschutz, Sonnenschutz
Zustand der Fenster:
- sanierungsbedürftig: erhebliche Funktionseinschränkung, undicht, müssen erneuert werden
- abgenutzt: funktionsfähig aber mit deutlichen Gebrauchsspuren
- durchschnittlich: leichte Gebrauchsspuren
- gut: kaum sichtbare Mängel
- sehr gut: bei Erstbezug bzw. neu oder neuwertig
Wärmedämmung der Außenwand/Fassade:
- sehr einfach: keine/geringe Wärmedämmung, Dämmung vor ca. 1980
- einfach: Dämmung vor ca. 1995
- durchschnittlich: Dämmung nach ca. 1995
- gut: Dämmung nach ca. 2005
- sehr gut: Dämmung im Passivhausstandard
Zustand der Fassade:
- sanierungsbedürftig: tiefe Risse, lose Platten, stark verschmutzt oder verschimmelt, Fugen undicht
- verwittert: deutliche Regenstreifen, Moosbildung, Rußablagerungen, leichte Setzungsrisse
- durchschnittlich: Putz und Altanstrich tragfähig, kaum Witterungserscheinungen
- gut: neu gestrichen, Sockel gereinigt, keine Witterungserscheinungen
- sehr gut: bei Erstbezug bzw. neu oder neuwertig nach fachmännischer Komplettsanierung
Wärmedämmung des Dachs bzw. der obersten Geschossdecke:
- sehr einfach: keine/geringe Wärmedämmung, Dämmung vor ca. 1980
- einfach: Dämmung vor ca. 1995
- durchschnittlich: Dämmung nach ca. 1995
- gut: Dämmung nach ca. 2005
- sehr gut: Dämmung im Passivhausstandard
Zustand des Dachs:
- sanierungsbedürftig: defekte Dachdeckung oder ähnliche Bauschäden, u.U. Umdeckung erforderlich
- verwittert: deutliche Verwitterungserscheinungen aber dichte Dachdeckung
- durchschnittlich: kaum Verwitterungserscheinungen
- gut: keine Verwitterungserscheinungen, einheitliches Erscheinungsbild
- sehr gut: bei Erstbezug bzw. neu oder neuwertig nach fachmännischer Komplettsanierung
Heizung/Warmwasser:
- sehr einfach: alte Einzelöfen mit Öl, Holz, Kohle
- einfach: Gas-Einzelofen, Kachelofen mit Gas-/Öleinsatz, Nachtspeicheröfen, dezentrale Warmwasseraufbereitung, z.B. mit Boiler oder Durchlauferhitzer
- durchschnittlich: zentrale Öl-/Gasheizung/Warmwasseraufbereitung, Gasetagenheizung, Fernwärme
- hochwertig: moderne Öl-/Gas-/Pelletheizung ab Baujahr 2005, überwiegend Fußbodenheizung
- sehr hochwertig: Erdwärme, Solar, Blockheizkraftwerk, zusätzliche Kaminanlage, Klimatisierung
Diese Übersicht zählt natürlich nur Beispiele für einzelne Ausstattungskriterien und die Zustände verschiedener Elemente einer Immobilie auf. Sie wird dir aber dabei helfen, ein Gefühl für deine Immobilie zu bekommen und den Ausstattungsstandard und den Zustand richtig einzuordnen.
Sei bei der Bewertung deiner Immobilie bitte ehrlich. Beim Überbewerten von Ausstattung und Zustand lauern Risiken für Verkäufer. Überzogene Angaben können zu unrealistischen Erwartungen führen und potenzielle Käufer abschrecken. Für etwaige Mängel nach dem Verkauf haftet im Sinne der Gewährleistung laut § 433 Absatz 1 Satz 2 BGB der Verkäufer, d.h. er haftet, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt. Nach dem Verkauf können daher rechtliche Konsequenzen drohen, wenn Mängel auftreten, für die der Verkäufer haftbar gemacht wird. Eine ehrliche und realistische Darstellung ist daher ratsam, um rechtliche und finanzielle Komplikationen zu vermeiden. Klare Kommunikation und Transparenz sind der Schlüssel für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ohne unangenehme Überraschungen.
